Huurverhoging woonruimte in 2025: dit moet u als verhuurder weten

Huurverhoging laag segment

Huurovereenkomsten in het laag segment zijn overeenkomsten afgesloten voor 1 juli 2024 met een aanvangshuurprijs op of onder de toenmalige liberalisatiegrens, of overeenkomsten die met ingang van 1 juli 2024 een huurprijs hebben op of onder de sociale huurgrens of maximaal 143 punten.

In het laag segment geldt als uitgangspunt dat de verhuurder de huurprijs met maximaal 5,0% mag verhogen. Dit percentage kan hoger zijn, wanneer de verhuurder een inkomensafhankelijke huurverhoging mag toepassen. De huurverhoging mag niet leiden tot een huurprijs boven de maximale huurprijsgrens behorend bij het WWS-puntenaantal.

Voor huurwoningen in het laag segment is de huurprijsverhoging geregeld in artikel 7:248 lid 1 en lid 2, 250 en 252 BW. Is er contractueel niets geregeld, dan kan de verhuurder de huurprijs volgens de wet alleen verhogen met een voorstel tot huurverhoging. Het ROZ-model sluit voor het laag segment en midden segment aan bij de wettelijke regeling. Dit betekent dat de verhuurder jaarlijks een voorstel tot huurverhoging mag doen. De verhuurder moet dit schriftelijk doen, tenminste twee maanden voor de voorgestelde ingangsdatum. Het voorstel moet melding maken van:

• de geldende huurprijs;
• het percentage van verhoging;
• de voorgestelde nieuwe huurprijs;
• de ingangsdatum van de huurverhoging;
• de wijze waarop en termijn waarbinnen de huurder bezwaar kan maken tegen het voorstel;
• de gevolgen die de wet verbindt aan het niet doen blijken van bezwaar.

De huurprijs mag niet in alle gevallen per 1 juli 2025 worden verhoogd. Als de huurcommissie heeft vastgesteld dat sprake is van een gebrek, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen op basis van een voorstel. Na herstel van de gebreken is huurverhoging weer toegestaan.

De wettelijke bepalingen zijn voor het laag segment van dwingend recht, zodat daarvan contractueel niet mag worden afgeweken.

Huurverhoging midden segment

In het midden segment vallen de huurovereenkomsten gesloten per 1 juli 2024 of later, met een beginhuurprijs tussen € 879,66 en € 1.157,96 per maand (van 1 juli 2024 tot 31 december 2024) of tussen € 900,07 en € 1.184,83 per maand (in 2025).

Voor het midden segment is de maximaal toegestane huurverhoging per 1 januari 2025 7,7%, gelijk aan de cao-loonontwikkeling + 1%. Lager mag. De huurverhoging mag – net als in het laag segment – niet leiden tot een huurprijs boven de maximale huurprijsgrens behorend bij het woningwaarderingspuntenaantal van de woning.

Als de woning in het midden segment valt, dan kan de verhuurder– net als in het hoog segment – de huurprijs alleen jaarlijks verhogen als dit in de huurovereenkomst is overeengekomen. In het ROZ-model staat een dergelijke regeling voor het wijzigen van de huurprijs.

Huurverhoging hoog segment

Huurovereenkomsten in het hoog segment zijn huurovereenkomsten met een huurprijs boven de op het moment van het aangaan van de huurovereenkomst geldende liberalisatiegrens. Op 1 juli 2025 is dat een aanvangshuurprijs vanaf € 1.184,82 (vanaf 187 punten en hoger).

Als de woning in het hoog segment valt, dan kan de verhuurder de huurprijs alleen jaarlijks verhogen als dit in de huurovereenkomst is overeengekomen. Bovendien zijn in dat geval op grond van artikel 7:247 BW de wettelijke bepalingen (op enkele artikelen na) niet van toepassing. Dit geldt bijvoorbeeld voor de artikelen 7:252 BW, 7:252a en 7:252b BW, die de (inkomensafhankelijke) huurprijsverhoging/verlaging en de toepasselijkheid van het woningwaarderingsstelsel regelen. Deze artikelen zijn niet van toepassing voor het hoog segment, tenzij in de huurovereenkomst anders is overeengekomen.

Als er geen afspraken zijn gemaakt in de huurovereenkomst, dan bestond er (voorheen) een alternatieve route om toch tot een huurverhoging te komen. De verhuurder had in dat geval namelijk de mogelijkheid om een redelijk voorstel te doen met betrekking tot de huurprijs. Als de huurder bij een geliberaliseerde huurprijs niet akkoord ging met de voorgestelde verhoging, dan kon de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen op grond van het weigeren van een redelijk voorstel. Voorwaarde was dan wel dat de voorgestelde huurverhoging redelijk was. In dat geval kreeg de huurder een laatste termijn om het voorstel alsnog te accepteren. Deed de huurder dat niet, dan eindigde de huurovereenkomst. Deze alternatieve route kan op dit moment (en in ieder geval tot 1 mei 2029) niet worden gebruikt. Dit is het gevolg van een wijziging van artikel 7:274 lid 1 sub d BW als gevolg van de Wet maximering huurprijsverhoging geliberaliseerde huurovereenkomsten

Als in de huurovereenkomst wel de mogelijkheid van huurverhoging is overeengekomen, dan geldt op basis van de Wet maximering huurprijsverhoging geliberaliseerde huurovereenkomsten voor het hoog segment een per 1 januari 2025 maximaal toegestane huurverhoging van 4,1%. Dit is gelijk aan de CPI + 1%. Lager mag.

Geldigheid huurprijswijzigingsbeding

In veel huurovereenkomsten staat een huurprijswijzigingsbeding met een jaarlijkse huurprijsindexering. Een dergelijk beding kan niet in alle gevallen worden toegepast.

Het huurprijswijzigingsbeding mag niet in strijd zijn met Richtlijn 93/13 (betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten). Is een beding oneerlijk als bedoeld in de richtlijn, dan is het beding nietig en wordt het buiten beschouwing gelaten. Recent is aan de Hoge Raad de vraag voorgelegd of een huurprijswijzigingsbeding dat voorziet in een verhoging gelijk aan de CPI + 3% al dan niet eerlijk is. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat dit beding moet worden uitgesplitst in (1) de CPI en (2) de opslag van +3%. Het uitgangspunt is dat een huurverhoging gelijk aan de CPI met een opslag van +3% is toegestaan. Het is op dit moment onduidelijk waar de grens ligt van wat als eerlijk wordt aangemerkt.

In het geval de opslag, om welke reden dan ook, niet eerlijk zou zijn, heeft dit het volgende tot gevolg. In dat geval mocht de verhuurder vanaf de aanvang van de huurovereenkomst de huurprijs enkel verhogen op basis van de CPI en blijft de opslag geheel buiten beschouwing. Als de verhuurder dan toch de opslag heeft toegepast, dan heeft hij een te hoge huurprijs bij de huurder in rekening gebracht. Het teveel betaalde kan de huurder dan terugvorderen als zijnde onverschuldigd betaald of verrekenen.

Daarnaast geldt op grond van artikel 7:248 BW, ook wanneer het huurprijswijzigingsbeding met opslag geldig is, dat voor zover toepassing van een huurprijswijzigingsbeding leidt tot een verdergaande verhoging dan is toegelaten op grond van de wet, het beding in zoverre nietig is en de huurprijs dan geldt als verhoogd met de maximaal toegestane verhoging.

Het vorenstaande brengt met zich mee dat ook voor woningen in het hoog segment waarvoor een huurverhoging is overeengekomen gelijk aan CPI + 3% in 2025 een maximale huurverhoging geldt van 4.1 % (CPI + 1%).

Vragen?

Heeft u naar aanleiding van deze blog vragen? Neem dan contact op met de huurrechtspecialisten van Straatman Koster advocaten.

NB Op het moment van publiceren van deze blog is nog onduidelijk of de jaarlijkse huurverhoging in navolging op de voorjaarsnota 2025 in 2025 en 2026 zal worden bevroren voor huurders in het sociale segment.