Gevolgen Acantus-uitspraak ingedamd? Een uitspraak die de praktijk van warmte/koude – levering door Esco’s goed uit komt.
Op 21 februari 2024 heeft de kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland een uitspraak gedaan in het kader van de betalingsverplichting van een huurder voor de vaste kosten van een warmte- en koudenetwerk (“WKN”), bestaande uit warmtepompen met ondergrondse opslaglocaties, een warmtekrachtcentrale, het leidingnetwerk in de wijk én afleverset in de huurwoning (ECLI:NL:RBMNE:2024:899). Zoals wij in ons eerdere blog hebben besproken, blijken (kanton)rechters het Acantus-arrest op verschillende manieren uit te leggen met betrekking tot ESCo-constructies. In dit blog bespreken we de relevantie van de uitspraak van de kantonrechter Midden-Nederland van 21 februari 2024. Er is aandacht gegeven aan twee specifieke vragen: (i) Is er sprake van een gebrek onder het huurrecht, als niet de verhuurder de warmte/koude installatie verhuurt; en (ii) Zou de verhuurder de vaste kosten verbonden aan de WKN moeten dragen, of niet.
Gebrek
Er is blijkens deze uitspraak geen sprake van een gebrek. Demotivering klinkt als een klok: “Dat de woning wordt verwarmd door en op grond van een overeenkomst met een derde ( [bedrijf] ) in plaats van met [Veenvesters ] [noot: dat is de verhuurder], is niet relevant voor de vraag of er sprake is van een gebrek. Het gehuurde kan worden verwarmd. Het is daarom niet duidelijk waarom het huurgenot van [eiser] zou zijn aangetast door de wijze waarop het gehuurde wordt voorzien van warmte.”.
Vaste kosten
In deze zaak, deed de huurder (van een sociale huurwoning) een beroep op het Acantus-arrest en stelde dat de verhuurder de vaste kosten van de WKN moet dragen, al dan niet door het verdisconteren van deze kosten in de kale huurprijs. De kantonrechter gaat daar niet in mee en komt tot het oordeel dat de verhuurder niet de verplichting heeft de vaste kosten voor de WKN te dragen, die de huurder aan een derde (ESCo/energieleverancier) verschuldigd is.
Citaat uit de uitspraak: “Uit het Acantus-arrest volgt – anders dan [eiser] stelt – niet een algemene verplichting voor de verhuurder om in alle gevallen de vaste kosten voor een WKN-installatie te dragen, al dan niet door die te verdisconteren in de huurprijs op grond van artikel 7:237lid 2 BW.”.
En vervolgens: “Uit het Acantus-arrest volgt hooguit dat artikel 7:237 lid 2 BW prevaleert boven de regeling uit de Warmtewet 2014, in het geval dat de feitelijke situatie leidt tot tegenstrijdigheid van die twee regelingen. Van zo’n feitelijke situatie kan sprake zijn als:
- een WKO-installatie aangemerkt moet worden als een onroerende aanhorigheid van het gehuurde en
- de huurder de verbruikskosten en de vaste kosten voor die WKO-installatie aan de verhuurder betaalt, omdat zij daartoe een overeenkomst hebben gesloten en
- de verhuurder als leverancier in de zin van de Warmtewet kan worden aangemerkt.”.
Hoe verhoudt zich dit tot eerdere uitspraken en het Acantus-arrest?
Wij schreven in een eerder blog dat kantonrechters het Acantus-arrest op verschillende manieren uitleggen in de situatie dat niet de verhuurder, maar een derde de warmte en koude levert aan de huurder. In het kort oordeelde de kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland op 10 mei 2023 dat een verhuurder die de huurder verplicht een warmteleveringsovereenkomst met een derde partij te sluiten, ook verplicht is de investerings- en onderhoudskosten voor de WKO-installatie te betalen. De kantonrechter van de rechtbank Gelderland van 12 juli 2023 leek een andere uitleg te geven aan het Acantus-arrest en gaf aan dat de huurders de hoogte van de eindafrekening voor de energielevering niet in een procedure met hun verhuurder aan de orde kon stellen. Ondanks dat de warmte en koude werd geleverd door een dochtermaatschappij van de verhuurder.
De uitspraak die hier aan de orde is, lijkt op het eerste gezicht een koerswijziging in de rechtspraak. Anders dan in de uitspraak van de kantonrechter van 10 mei 2023, oordeelt de kantonrechter dat de verhuurder niet de vaste kosten van een warmte/koude-installatie hoeft te dragen, om de eenvoudige reden dat de verhuurder buiten de warmteleveringsovereenkomst staat. Dit vereist echter enige nuance.
In deze uitspraak gaat het over een aansluiting op een warmte/koude-net dat bijna alle (2.000) woningen in de wijk voorziet van warmte. De warmtepompen met ondergrondse opslaglocaties en de warmtekrachtcentrale bevinden zich op één locatie in de wijk (buiten het gehuurde) en de warmte wordt via een leidingnetwerk gebracht naar de afleversets in de huurwoningen. De kosten die aan de exploitant van het systeem worden betaald betreffen alleen de kosten die met de WKN te maken hebben (en niet op het gehuurde). De huurder heeft bovendien zelf een leveringsovereenkomst met de derde gesloten, waardoor de verhuurder volledig buiten de warmtelevering staat. De kantonrechter trekt daarop de conclusie dat het geen situatie betreft waarop het Acantus-arrest ziet, waardoor het beroep van de huurder niet slaagt.
De kantonrechter lijkt niet voor ogen te hebben gehad dat een verhuurder in het kader van een ESCo-constructie normaliter niet verplicht zou zijn de vaste kosten te dragen. Daar lijkt dus een afwijking van Acantus te bestaan. De kantonrechter lijkt niet alleen te hebben gekeken naar de omstandigheid dat levering door een derde plaatsvindt, maar ook naar de feitelijke situatie van de WKN-installatie zelf. Het is zeer de vraag of de WKN-installatie zou worden aangemerkt als onroerende aanhorigheid. Daar laat de kantonrechter zich helaas niet expliciet over uit.
Uit de bestaande rechtspraak blijkt dat kantonrechters het Acantus-arrest op verschillende manieren uitleggen als sprake is van ESCo-constructies. Hoewel deze uitspraak de (rechts-) praktijk zeer zal helpen, vermoeden wij dat het laatste woord hierover nog niet is gezegd en geschreven.
Afsluiting
Heeft u vragen over het Acantus-arrest en wat de gevolgen voor u zijn? De praktijkgroepen Duurzame energie en Huurrecht van Straatman Koster advocaten staan voor u klaar.