• 12 september 2018

    De koppeling tussen planologie en parkeernormen

    door Bas Razenberg

    Het is voor gemeenten bij vrijwel ieder bestemmingsplan van belang dat parkeernormen daarvan onderdeel uitmaken. Parkeernormering, althans de rechtskracht daarvan wordt in bestemmingsplanprocedures echter regelmatig ter discussie gesteld. Dit was al zo onder oud recht, maar ook onder huidig recht blijft parkeernormering een belangrijk aandachtspunt voor gemeenten bij de uitwerking van bestemmingsplannen en anderzijds een mogelijke beroepsgrond voor appellanten. Geregeld wordt ons kantoor dan ook de vraag gesteld hoe dat parkeernormering nu precies planologisch moet worden verankerd, of wat juist de mogelijkheden zijn om de toepasselijkheid dan wel afdwingbaarheid daarvan aan te vechten. Een korte uiteenzetting.

     

    lees verder
  • 27 juli 2018

    Aansprakelijkheid van de verkopend makelaar: de NVM-meetinstructie en de klachtplicht

    Danny Vlasblom

    Danny vlasblom

    In een uitspraak van de Hoge Raad van 13 juli 2018 stond de vraag centraal of sprake is van onrechtmatig handelen jegens de koper wanneer de NVM-(verkoop)makelaar in de verkoopinformatie een woonoppervlakte vermeldt die niet gemeten is volgens de meetinstructie die toegepast had moeten worden. De Hoge Raad beantwoordt deze vraag bevestigend. De Hoge Raad oordeelt daarnaast dat de klachtplicht niet ziet op een vordering uit onrechtmatige daad en schept daarmee duidelijkheid over een voor de rechtspraktijk belangrijke vraag.

     

    lees verder
  • 16 mei 2018

    De (dis)proportionaliteit van een verzoek ex artikel 26 Wet voorkeursrecht gemeenten

    door Joost Hoekstra

    Nu de gebiedsontwikkeling in Nederland weer behoorlijk is aangetrokken, maken gemeenten (weer) met enige regelmaat gebruik van het instrumentarium van de Wet voorkeursrecht gemeenten (“Wvg”). Anders dan pakweg een jaar of tien geleden (voor de economische crisis) leidt dit (nog) niet toe veel jurisprudentie over die Wvg. Af en toe passeert echter een interessante beschikking de revue. Zo wees de Rechtbank Overijssel enkele maanden geleden een beschikking naar aanleiding van een verzoek van de gemeente Borne tot nietigverklaring van een aantal overeenkomsten. In die zaak stond een zo’n 17 jaar geleden gevestigd voorkeursrecht centraal. De rechtbank vond nietigverklaring disproportioneel.

    lees verder
  • 08 mei 2018

    Geen tweede kans bij gemeentelijke gronduitgifte

     door Paul Heijnsbroek

     

     

    door: Joost Hoekstra             

                

    De rechtbank in Utrecht heeft in een recente uitspraak geoordeeld over het bieden van gelijke kansen bij een gronduitgifte door de gemeente Dronten. Volgens de rechtbank had de gemeente de vrijheid om eerst met de ene en vervolgens met de andere marktpartij 1-op-1 te onderhandelen (en hierna met deze laatste te contracteren). In deze blog lichten we toe hoe de rechtbank tot haar oordeel komt en wat de betekenis daarvan is voor de praktijk.

     

    lees verder
  • 16 april 2018

    Zonnig perspectief voor ontwikkelaars van zonneakkers

    door: Jasper Wesselman

     

    Een half jaar geleden verscheen de Nationale energieverkenning 2017. Naar verwachting zal in 2025 de helft van de in Nederland geproduceerde elektriciteit afkomstig zijn uit hernieuwbare bron. In 2030 zou dat zelfs 2/3e kunnen zijn. De Nederlandse energietransitie is van start, maar gaat nog veel te langzaam; de doelstellingen voor 2020 (14% van alle energie uit hernieuwbare bron) worden bijvoorbeeld niet gehaald. In dat opzicht is ieder lichtpuntje op de horizon welkom.

    lees verder
  • 11 april 2018

    Verhaal van grondverwervingskosten van een bovenwijkse voorziening: werkelijke kosten of taxatiebenadering?

    door: Joost Hoekstra

    Recent heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (“de Afdeling”) de vraag beantwoord hoe de grondverwervingskosten van een bovenwijkse voorziening in een exploitatieplan moeten worden vastgesteld: aan de hand van de werkelijke kosten of een taxatie? De Afdeling kiest – na ruggenspraak met onder meer VNG en NEPROM – voor de taxatiebenadering. In deze blog licht ik toe hoe de Afdeling tot deze keuze komt.

     

     

     

     

    lees verder
  • 13 februari 2018

    Graven in andermans grond

    door: Simon Tichelaar

    Een eigenaar van een stuk grond is ook eigenaar van de aardlagen onder die grond. Een grondeigenaar mag dan ook, met uitzondering van ieder ander, gebruik maken van de ruimte onder zijn grond. Als iemand (bijvoorbeeld) een kabel of leiding onder andermans grond wil aanleggen, dan heeft diegene de toestemming van de eigenaar nodig. Een dergelijke toestemming wordt over het algemeen geregeld door middel van de  vestiging van een opstalrecht. Heel soms is toestemming van de grondeigenaar echter niet nodig. Dat is het geval als de grondeigenaar geen belang heeft om zich te verzetten tegen het gebruik van (bijvoorbeeld) een kabel of leiding onder zijn grond. In dit blog bespreek ik wanneer een grondeigenaar (g)een belang heeft om zich te verzetten tegen kabels of leidingen onder zijn grond.

    lees verder
  • 22 januari 2018

    BIM: wat vindt de rechter ervan?

    Door: Angela Minderhoud

     

    Recentelijk is in het Verenigd Koninkrijk de eerste grote rechtszaak over BIM geweest. De zaak had zich evengoed in Nederland kunnen afspelen en is voor de Nederlandse partijen die met BIM werken ook erg interessant.

    Maar allereerst, voor wie (nog) geen idee heeft wat BIM is, een uitleg. BIM staat voor “Building Information Modelling”. Met BIM wordt enerzijds een digitaal 3D-model van een gebouw bedoeld (het zgn. BIM-model). In feite wordt een gebouw op de computer in 3D nagetekend voordat het wordt gebouwd. Ook wordt met BIM de werkmethodiek aangeduid waarbij verschillende disciplines in de bouwsector (adviseurs, bouwkundig aannemer, installateur etc.) samenwerken in een 3D-model. Zie de afbeelding bij dit artikel voor een screenshot uit een BIM-model (met dank aan Arcadis voor het beschikbaar stellen van deze afbeelding).

     

    lees verder
  • 15 januari 2018

    Een bouwproject van tientallen miljoenen en toch geen onverwacht meerwerk. Bestaat dat?

    Door: Angela Minderhoud

    Ja, het bestaat echt!

    Recentelijk mocht ik een opdrachtgever bijstaan in een geschil met een installateur over de bouw van een nieuw faculteitsgebouw (meerwerkclaim van meer dan EUR 5 mln.). Op de aannemingsovereenkomst voor de uitvoering (=Fase B, zie hierna) waren de zgn. “Uniforme Administratieve Voorwaarden voor de Uitvoering van werken en van technische installatiewerken 2012” of afgekort “UAV” van toepassing. Dat zijn een set algemene voorwaarden die in Nederland veel gebruikt worden in de bouw. Bij zo’n traditioneel UAV-contract levert de opdrachtgever het ontwerp aan en voert de aannemer het ontwerp uit. Als tijdens de uitvoering blijkt dat er toch een fout in het ontwerp zit, dan kan de aannemer daarvoor normaliter een meerwerkvergoeding in rekening brengen bij de opdrachtgever. Het in rekening brengen van meerwerk is vaak erg interessant voor een aannemer, omdat de aannemer in een luxe onderhandelingspositie verkeert ten opzichte van de opdrachtgever: hij heeft immers de opdracht al op zak.

     

    lees verder
  • 19 december 2017

    Projectontwikkeling en (on)voorzienbare bevolkingskrimp

    door: Bas Razenberg

    Contractspartijen in de projectontwikkelingswereld doen regelmatig een beroep op (het opkomen van) onvoorziene omstandigheden zoals ‘economische crisis’ of ‘bevolkingskrimp’. Met een dergelijk beroep op artikel 6:258 BW hopen deze partijen uit een reeds gesloten samenwerkingsovereenkomst te kunnen stappen of in ieder geval de overeenkomst op die omstandigheid te kunnen aanpassen. De vraag is echter of dat artikel 6:258 BW dan daadwerkelijk soelaas biedt. Door in dit blog onder meer een recent arrest van de Hoge Raad te bespreken zal duidelijk worden dat dit slechts bij hoge uitzondering het geval is, zodat partijen er juist beter aan doen om al in hun overeenkomst maatwerkafspraken neer te leggen. Ik sluit dit blog dan ook af met enkele ‘tips & tricks’ op dat punt.

    lees verder
  • 18 december 2017

    Substantieel hoger kostenverhaal dan via een exploitatieplan mogelijk zou zijn? Betaalplanologie ligt op de loer!

    door: Joost Hoekstra

    In een lezenswaardige uitspraak van enige tijd geleden is de Rechtbank Noord-Holland ingegaan op het fenomeen “betaalplanologie”. Hoewel daterend van het einde van afgelopen zomer, is voor deze uitspraak nog weinig aandacht geweest. Dit terwijl de uitspraak interessante overwegingen bevat over de spanning tussen enerzijds hoger kostenverhaal dan via een exploitatieplan mogelijk zou zijn en anderzijds het “kopen” van planologische medewerking.

    lees verder
  • 06 december 2017

    Eigenaar winkelcentrum aanspreekbaar op niet-naleving energiebesparingsplicht door haar huurder(s)

    Door Maaike de Wit

    Energiebesparingsplicht art. 2.15 Activiteitenbesluit

    In het kader van het Energieakkoord is afgesproken dat de energiebesparingsplicht van artikel 2.15 Activiteitenbesluit ‘meer handen en voeten’ zou krijgen. Inmiddels zijn er lijsten met zogenoemde ‘erkende maatregelen’ opgesteld om naleving van die plicht te vereenvoudigen; daarnaast krijgt ook de handhaving meer prioriteit.

    lees verder
  • 08 november 2017

    Positief bestemmen van een particulier initiatief

    Door Maaike de Wit

    Wanneer moet een ontwikkelplan positief worden bestemd in een nieuw bestemmingsplan?

    Als een eigenaar concrete plannen heeft voor (her)ontwikkeling, uitbreiding of transformatie van zijn gebouw/grond, dan is het belangrijk of die plannen in het bestemmingsplan passen. Als dat niet zo is, maar de gemeente wel bezig is met de voorbereiding van een nieuw bestemmingsplan, dan zal de gemeente deze plannen daarbij moeten betrekken. Uiteraard kan de gemeente dat alleen maar doen als zij daarvan tijdig op de hoogte is en zullen de plannen een bepaalde mate van concreetheid moeten hebben. Dat laatste is nodig om de ruimtelijke aanvaardbaarheid van die plannen te kunnen beoordelen. Dit vraagstuk kwam aan de orde in een recente Afdelingsuitspraak over een bedrijventerrein in Driebergen-Zeist, gemeente Utrechtse Heuvelrug (ECLI: NL:RVS:2017:2948).

     

    lees verder
  • 30 oktober 2017

    Update Aanvullingswet Grondeigendom Omgevingswet: aangepaste planning, nieuwe Minister en gegarandeerde rechterlijke toets

    door: Joost Hoekstra

    Onderdeel van de Aanvullingswet is een ten dele gewijzigde onteigeningsregeling. In mijn blog van 18 november 2016 ben ik nader ingegaan op deze regeling, zoals deze volgt uit de op 1 juli 2016 op internet gepubliceerde consultatieversie van het wetsvoorstel voor de Aanvullingswet. In mijn blog van 30 januari 2017 ben ik ingegaan op de brief van 20 januari 2017, waarin de minister van Infrastructuur en Milieu aankondigde de onteigeningsregeling uit de Aanvullingswet te zullen aanpassen. Deze aangekondigde aanpassing had voornamelijk betrekking op de uit de onteigeningsregeling volgende mogelijkheid van eigendomsverlies zonder enige voorafgaande rechterlijke bemoeienis, waarop veel kritiek was. Inmiddels is bekend dat het wetsvoorstel zal worden aangepast, in die zin dat de bestuursrechter altijd zal toetsen of een onteigening volgens een aantal basisregels verloopt.

    Daarnaast is er ondertussen meer bekend over de planning voor het indienen van het wetsvoorstel voor de Aanvullingswet. Uittredend Minister Schultz van Haegen heeft per brief van 25 oktober jl. aan de Tweede Kamer laten weten dat het aangepaste wetsvoorstel eind 2018/begin 2019 bij de Tweede Kamer wordt ingediend. We weten nu overigens ook wie het Omgevingswetstokje van Minister Schultz van Haegen overneemt: Minister (Kajsa) Ollongren van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. In het regeerakkoord wordt de voorzetting van de stelselherziening omgevingsrecht onderstreept en ondersteund.

    lees verder
  • 21 september 2017

    Verbouwing rijksmonument tot hotel mag doorgaan ondanks vernietigde vergunning

    door: Christine Visser

      

     

     

     

     

     

    Doorgaan met (ver)bouwen terwijl de vergunning voor de verbouwing is vernietigd? Dat is niet gebruikelijk. Zeker niet als het om een rijksmonument gaat: het Bungehuis aan de Spuistraat in Amsterdam. Toch is dat de uitkomst van een door projectontwikkelaar Raam 468 B.V. (Raam) aangespannen procedure waarin deze week uitspraak is gedaan. Raam mag doorgaan met de verbouwing in afwachting van de behandeling van haar hoger beroep tegen de vernietigde vergunning.

     

    lees verder
  • 18 september 2017

    Contracteren met overheden; niet-nagekomen bevoegdhedenovereenkomsten

    Door Bas Razenberg

    Regelmatig verschijnt er weer een uitspraak over het juridische leerstuk van bevoegdhedenovereenkomsten, althans een uitspraak waarin de niet-nakoming daarvan aan de orde wordt gesteld. Het blijkt hieruit dat dit onderwerp de praktijk nog altijd bezighoudt en ook vragen blijft oproepen, hetgeen mij aanleiding geeft om via dit blogbericht een aantal nadere inzichten en tips & tricks te geven.

    lees verder
  • 15 augustus 2017

    De onzichtbare plafondschildering in Jugendstil

    door: Jasper Wesselman

    Blog bij de uitspraak ABRvS 28 juni 2017, ECLI:NL:RVS:2017:1705

    - eerder verschenen in Actualiteiten Bouwrecht

    Het college van B&W van Den Haag (“College”) had een last onder dwangsom opgelegd aan – naar ik veronderstel – de eigenaren van een Haags rijksmonument. De last strekte ertoe dat de eigenaren een verlaagd plafond uit een voorkamer van het rijksmonument zouden verwijderen en het originele in Jugendstil geschilderde plafond weer in het zicht zouden brengen. De kern van het geschil betreft de vraag of het aanbrengen van het verlaagde plafond omgevingsvergunningplichtig was op grond van artikel 2.1 lid 1 aanhef en sub f. Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (“Wabo”). De eigenaren meenden van niet en gingen in bezwaar en beroep tegen het besluit tot oplegging van de last onder dwangsom. De rechtbank Den Haag stelde hen in het ongelijk, waarna de eigenaren in hoger beroep gingen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (“Afdeling”).

    lees verder
  • 14 juli 2017

    Artikel 6.37 Bouwbesluit, een sta-in-de-weg voor vergunningverlening

    door: Jasper Wesselman

    Blog bij de uitspraak ABRvS 24 mei 2017, ECLI:NL:RVS:2017:1266 – eerder gepubliceerd in Actualiteiten Bouwrecht

    Een ontwikkelaar vroeg aan de gemeente Zutphen een omgevingsvergunning voor bouwen voor een project van zeven woningen in het plangebied ‘Leesden’. Hoewel de grond bestemd was voor wonen, weigerde het college van B&W van Zutphen (“College”) de gevraagde vergunning. Reden voor weigering was het gebrek aan een verbindingsweg voor hulpdiensten op de desbetreffende locatie. De bezwaren van de ontwikkelaar tegen de weigering werden ongegrond verklaard. Bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (“Afdeling”) ligt de vraag voor of de vergunning terecht geweigerd was.

     

    lees verder
  • 11 juli 2017

    Topsalarissen uitkeren en toch subsidie krijgen voor ontwikkelingswerk in Afrika?

    door: Christine Visser

      

     

     

     

     

     

    Voelt u ook mee met het leed in Afrika en doet u af en toe een duit in het zakje? Vast wel. Maar u heeft ongetwijfeld liever niet dat er teveel aan de strijkstok blijft hangen. U bent niet de enige. In 2010 heeft de Tweede Kamer unaniem de motie Dijkhoff aangenomen. In die motie werd de regering kort samengevat opgeroepen om geen subsidies meer te verlenen aan organisaties voor ontwikkelingssamenwerking met directiesalarissen die hoger zijn dan het salaris van de hoogste ambtenaar binnen het directoraat-generaal Internationale Samenwerking van het Ministerie van Buitenlandse Zaken (op dit moment € 163.000 per jaar).

    In een uitspraak van 5 juli jl. is een besluit waarbij in overeenstemming is gehandeld met deze motie vernietigd. Kort samengevat luidt het oordeel: er is onvoldoende verband tussen de eis dat salarissen onder de norm van € 163.000 moeten blijven enerzijds en het behalen van het doel van de ontwikkelingssubsidie anderzijds. Het stellen van een dergelijke voorwaarde is een vorm van inkomenspolitiek en daarmee in strijd met het verbod van détournement de pouvoir (misbruik van bevoegdheid).

    lees verder
  • 09 juni 2017

    Per 1 juli a.s.: inwerkingtreding ‘nieuwe’ Ladder Duurzame Verstedelijking

    Door Maaike de Wit

    Vereenvoudiging?

    Bijna - per 1 juli a.s. - geldt de nieuwe versie van de Ladder Duurzame Verstedelijking. De tekst ervan is bekend gemaakt in het Staatsblad van 12 mei jll. De wijzigingen zijn bedoeld om de toepassing van de Ladder eenvoudiger te maken. De huidige regeling kent volgens de Minister de volgende knelpunten: onduidelijke begrippen, onduidelijke toepassing bij globale en flexibele bestemmingsplannen, de onderzoekslasten en de regionale afstemming. 

    lees verder
  • 18 april 2017

    Cultuurhistorisch belang, een dwingende reden van groot openbaar belang

    door: Jasper Wesselman

    Blog bij de uitspraak ABRvS 26 oktober 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2788 - eerder verschenen in Actualiteiten Bouwrecht

    Deze zaak draait om een door de Staatssecretaris van Economische Zaken ("Staatssecretaris") verleende ontheffing voor de verstoring (en wat betreft één diersoort ook vernieling) van de voortplantings- of vaste rust- of verblijfplaatsen van beschermde diersoorten in een natuurgebied. De ontheffing is op grond van artikel 75 lid 3 Flora- en faunawet ("Ffw") aan de Stichting Uiteraard Uitermeer verleend, met het oog op door haar uit te voeren werkzaamheden om het monumentale Fort Uitermeer nabij Weesp voor publiek toegankelijk te maken. De Afdeling beoordeelt of de Staatssecretaris de ontheffing terecht heeft verleend en wijdt een belangrijke overweging aan de belangenafweging die de Staatssecretaris in het kader van de verlening van de ontheffing heeft gemaakt.

     

    lees verder
  • 06 april 2017

    Hoge Raad over ‘Sok-ken’ en andere projectontwikkelovereenkomsten: Grenzen aan het verlenen van planologische medewerking

    Door Maaike de Wit

    Samenwerkings- en andere projectontwikkelovereenkomsten bevatten meestal afspraken over het verlenen van planologische medewerking. De gemeente verbindt zich daarbij –  als het goed is in de vorm van een inspanningsverplichting (zie onder meer mijn annotatie bij de Hof-uitspraak inzake De Eylaenden) – om het bestemmingsplan aan te passen en de benodigde vergunningen te verlenen. Ook wordt er wel gecontracteerd over de toepassing van de Wet voorkeursrecht gemeenten en/of de Onteigeningswet. Dit soort overeenkomsten over de manier waarop een gemeente haar publiekrechtelijke bevoegdheden op grond van o.a. Wro, Wabo, Wvg, Onteigeningswet zal inzetten, worden ook wel bevoegdhedenovereenkomsten genoemd.

    lees verder
  • 30 maart 2017

    Zelf in de zaak voorzien bij ten onrechte verleende omgevingsvergunning voor bouwen

    door: Jasper Wesselman

    ABRvS 16 november 2016, ECLI:NL:RVS:2016:3054

    Het College van B&W (“B&W”) verleende een omgevingsvergunning aan een woningeigenaar voor de bouw van een berging met dakkapel bovenop zijn garage. Een belanghebbende maakte daartegen bezwaar en stelde, nadat zijn bezwaar door B&W ongegrond was verklaard, beroep in bij de rechtbank. De rechtbank oordeelde dat de omgevingsvergunning ten onrechte was verleend vanwege strijd met het bestemmingsplan op het punt van de maximale hoogte van de bebouwing. De rechtbank vernietigde het besluit op bezwaar en voorzag zelf in de zaak door weigering van de omgevingsvergunning. De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (“Afdeling”) oordeelt in de onderhavige uitspraak dat de rechtbank, onder de gegeven omstandigheden, ten onrechte zelf in de zaak heeft voorzien.

     

    lees verder
  • 28 februari 2017

    Milieuvereniging steekt stok in het wiel van het duurzaamste kantoorgebouw

    door: Christine Visser

     

     

     

     

     

    In Nederland is sprake van een overaanbod van kantoorvloeroppervlakte. In 2016 stond gemiddeld ruim 17% van de kantoren leeg.[1] Zo’n hoge leegstand vraag om stevige regie van overheden. De Provincie Utrecht heeft deze regie gepakt en in 2016 de provinciale Thematische Structuurvisie Kantoren vastgesteld. Daarin is op een rij gezet waar bestaande bouw- en gebruiksmogelijkheden voor kantoren binnen de provincie worden beperkt, hoe transformatie naar andere functies wordt gefaciliteerd maar ook is vastgelegd dat en waar nieuwe meters mogen worden bijgebouwd.

    In een recente uitspraak van 22 februari jl. is geoordeeld dat dit beleid nog onvoldoende houvast biedt om nieuwe meters bij te bouwen. Kort samengevat: eerst moet het overaanbod worden beperkt door middel van inpassingsplannen.

     

    [1] www.pbl.nl

    lees verder
  • 30 januari 2017

    Aanvullingswet Grondeigendom Omgevingswet wordt aangepast: bij elke onteigening zal rechter betrokken zijn

    door: Joost Hoekstra

    Op 1 juli 2016 is de consultatieversie van het wetsvoorstel voor de Aanvullingswet Grondeigendom Omgevingswet (“Aanvullingswet”) op internet gepubliceerd. Onderdeel van de Aanvullingswet is een ten dele gewijzigde onteigeningsregeling. In mijn blog van 18 november 2016 ben ik nader ingegaan op deze regeling. In een brief van 20 januari jl. heeft de minister van Infrastructuur en Milieu aangekondigd de onteigeningsregeling uit de Aanvullingswet te zullen aanpassen.

    lees verder
  • 18 november 2016

    Aanvullingswet Grondeigendom Omgevingswet – onteigening

    door: Joost Hoekstra

    Op 1 juli 2016 is de consultatieversie van het wetsvoorstel voor de Aanvullingswet Grondeigendom Omgevingswet (“Aanvullingswet”) op internet gepubliceerd.

    Inmiddels is vanuit verschillende kanten – belangenorganisaties, wetenschap, overheid, markt, advocatuur, notariaat – gereageerd op dit wetsvoorstel. In vier blogs bespreek ik de belangrijkste aandachtspunten. In mijn eerste blog (van 24 oktober 2016) ging ik, na een inleiding over de Aanvullingswet, in op het voorkeursrecht. In deze tweede blog ga ik in op het onderdeel onteigening.

    lees verder
  • 08 november 2016

    Non-conformiteit – redelijke verwachtingen en onderzoeksplicht

    door Danny Vlasblom

    Op 7 oktober 2016 heeft de Hoge Raad een uitspraak gedaan over non-conformiteit bij koop van een onroerende zaak. De Hoge Raad laat zich daarin uit over redelijke verwachtingen aan de zijde van de koper en de onderzoeksplicht van de koper.

     

    lees verder
  • 24 oktober 2016

    Aanvullingswet Grondeigendom Omgevingswet – het voorkeursrecht

    door: Joost Hoekstra

    Op 1 juli 2016 is de consultatieversie van het wetsvoorstel voor de Aanvullingswet Grondeigendom Omgevingswet (“Aanvullingswet”) op internet gepubliceerd.

    Inmiddels is vanuit verschillende kanten – belangenorganisaties, wetenschap, overheid, markt, advocatuur, notariaat – gereageerd op dit wetsvoorstel. In vier blogs bespreek ik de belangrijkste aandachtspunten. In deze eerste blog ga ik, na een inleiding over de Aanvullingswet, in op het voorkeursrecht.

    lees verder
  • 07 oktober 2016

    Hoge Raad: bijzondere ongeschiktheid van perceel vanwege bodemverontreiniging kan leiden tot lagere complexwaarde

    door: Joost Hoekstra

    In het arrest van 24 juni 2016 heeft Hoge Raad bevestigd dat bodemverontreiniging een vorm van “bijzondere ongeschiktheid” is, die ook relevant is voor de bepaling van de werkelijke waarde wanneer wordt uitgegaan van de zogenoemde complexbenadering. Een redelijk handelend koper zal immers voor verontreinigde grond over het algemeen minder willen betalen dan voor – voor het overige vergelijkbare – niet-verontreinigde grond binnen hetzelfde complex.

     

    lees verder
  • 08 september 2016

    Overheid mag volstaan met publicatie besluit op de website

    door: Christine Visser

      

     

     

     

          

     

    Mag je van burgers verwachten dat zij websites van overheden in de gaten houden om na te gaan of er besluiten worden voorbereid of zijn genomen die hen kunnen raken? De Stichting Landgoed Steenbergen en een aantal bewoners van Heerde stelden van niet. Een besluit zou nog altijd gepubliceerd moeten worden in een of meer dag-, nieuws- of huis-aan-huisbladen. Met alleen een melding op een website zou de vrije toegang tot de rechter worden aangetast; een recht dat in het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM) is vastgelegd.

    De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (Afdeling) heeft gisteren anders geoordeeld. Als in een wettelijk voorschrift is bepaald dat de kennisgeving van (ontwerp)besluiten alleen langs elektronische weg plaatsvindt, dan mag het bestuursorgaan volstaan met een publicatie op de website. Het EVRM staat daar niet aan in de weg. Een wettelijk voorschrift kan ook een provinciale of gemeentelijke verordening zijn. Gelderland heeft zo’n verordening dus hoefde de verleende natuurvergunning en – in een eerder stadium – het ontwerp niet in een krant te worden gepubliceerd. Het beroep van de tegenstanders is niet-ontvankelijk.

    lees verder
  • 20 juni 2016

    Gemeentelijk kostenverhaal bij asbestbrand

    door: Joost Hoekstra

    Indien gemeenten de gevolgen van een asbestbrand ongedaan willen maken, hebben zij een aantal mogelijkheden om op te treden. Artikel 1a Woningwet verplicht de eigenaar om – kort gezegd – zijn perceel zodanig te houden, dat daarvan geen gevaar voor anderen uitgaat. Indien door een brand asbestdeeltjes verspreiden, kan sprake zijn van een dergelijk gevaar. De eerste mogelijkheid die de gemeente heeft, is dan ook bestuursrechtelijk optreden op de voet van de Woningwet. Wanneer bestuursrechtelijke handhaving er vervolgens toe leidt dat de gemeente zelf optreedt, kan de gemeente via een kostenverhaalsbeschikking en dus via het bestuursrecht kosten verhalen. Kan de gemeente in plaats daarvan ook de privaatrechtelijke weg kiezen, door feitelijk zelf te saneren en de kosten dan via het privaatrecht – bijvoorbeeld via een onrechtmatige daadsactie – te verhalen? Over die vraag gaat een vonnis van 9 maart 2016 van de Rechtbank Noord-Nederland.

     

    lees verder
  • 16 juni 2016

    Bestemmingsplan en stikstofdepositie: puzzelen met referentiedata en vergunde rechten

    door: Christine Visser

      

     

     

     

          

     

    Gemeenten lopen bij het vaststellen van bestemmingsplannen regelmatig tegen stikstofproblematiek aan. Dit doet zich voor wanneer in het plan voorziene ontwikkelingen tot een toename van stikstofdepositie kunnen leiden. Gemeenten kiezen er regelmatig voor om toenames van stikstofdepositie dan maar planologisch uit te sluiten maar ook dat kan mis gaan. Een voorbeeld hiervan vormt het bestemmingsplan voor het buitengebied van Weststellingwerf dat voorlag in de tussenuitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (‘Afdeling’) van 1 juni jl.

     

    In deze blog belichten we de problematiek die in deze uitspraak speelt en zetten we uiteen welke referentiedatum moet worden gehanteerd bij vaststelling van een bestemmingsplan en hoe (geen) rekening mag worden gehouden met bestaande rechten uit vergunningen op grond van de Wet milieubeheer en de Natuurbeschermingswet 1998.

    lees verder
  • 22 maart 2016

    Ontwikkelingen asbestdakenverbod

    door: Simon Tichelaar

    Ongeveer een jaar geleden schreef ik een blog over het (ontwerp)besluit van de ministerraad om asbestdaken vanaf 1 januari 2024 te verbieden. Inmiddels zijn er de nodige ontwikkelingen te melden op dit vlak. Zo laat de formele implementatie van het asbestdakenverbod per 2024 nog enige tijd op zich wachten, maar is sinds 1 januari 2016 al wel de “Subsidieregeling verwijderen asbestdaken” van kracht. 

    lees verder
  • 11 maart 2016

    Wet openbaarheid van bestuur, zonder tanden een papieren tijger?

    door: Jasper Wesselman

    De wetgever bereidt wetgeving voor om het overschrijden van de beslistermijn op Wob-verzoeken door bestuursorganen niet langer te sanctioneren met verbeurte van een dwangsom. Het ziet ernaar uit dat er op termijn moet worden geprocedeerd om een weigerachtig bestuursorgaan te prikkelen tot beslissen.

    Hierna wordt ingegaan op de achtergrond van de (zeer waarschijnlijke) afschaffing van de dwangsomregeling en de optie om de voorzieningenrechter te verzoeken om een dwangsom op te leggen aan het bestuursorgaan.

    lees verder
  • 05 februari 2016

    Experimentenele omgevingsplannen in de wacht als gevolg van uitspraak Afdeling over Culemborgse bestemmingsplan

     door: Marinda de Smidt

    De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft op 3 februari jl. het bestemmingsplan 'Spoorzone' van de gemeente Culemborg vernietigd (uitspraak). Dit bestemmingsplan betreft een experimenteel omgevingsplan voor de herinrichting van het stationsgebied. Deze uitspraak is van belang, omdat het plan (onder meer) sneuvelt op een fout in het Besluit uitvoering Crisis en herstelwet. Die gesignaleerde fout brengt mee dat niet alleen Culemborg, maar ook alle andere gemeenten die een experimenteel omgevingsplan willen vaststellen daarmee even moeten wachten totdat het Besluit uitvoering Chw is gerepareerd.  

     

    lees verder
  • 25 januari 2016

    Hoge Raad wijst arresten over eliminatieregel: bestemmingsplan alleen elimineren bij overheidswerken

    door: Joost Hoekstra

    Op vrijdag 15 januari jl. heeft de Hoge Raad de langverwachte arresten gewezen over de vraag wanneer het bestemmingsplan moet worden geëlimineerd bij de waardering van (onteigende) grond. De Hoge Raad wees die dag vijf arresten hierover. In de twee meest in het oog springende procedures – Hoog Dalem. Gorinchem en Perkpolder, Zeeland – staat de vraag centraal of bij de waardering van grond met een woningbouwbestemming, rekening moet worden gehouden met het bestemmingsplan dat die woningbouw mogelijk maakt. De advocaat-generaal – een onafhankelijk adviseur van de Hoge Raad – had deze vraag op 4 september 2015 bevestigend beantwoord (zie mijn eerdere blog). Hierna werd door de onteigeningspraktijk werd reikhalzend naar de arresten uitgekeken.

    lees verder
  • 14 september 2015

    Afdeling geeft duidelijkheid over cumulatie bij Nbw-vergunningen

    door: Christine Visser

    Op 9 september jl. heeft de Afdeling een uitspraak gedaan over de Nbw-vergunning voor de kolencentrale van RWE in de Eemshaven; de vergunning is in stand gelaten. De uitspraak is in meerdere opzichten interessant en het lezen waard. Er wordt – onder verwijzing naar het Briels-arrest – ingegaan op de vraag of bepaalde maatregelen als mitigatie of juist als compensatie moeten worden aangemerkt.

    Een ander thema waar de uitspraak helderheid over verschaft is de vraag met welke effecten moet worden gecumuleerd in de passende beoordeling voor een Nbw-vergunning. Voor de praktijk is dit prettig omdat er altijd veel vragen spelen rond dit thema. Hoe ver moet je gaan bij de cumulatieve beoordeling? De Afdeling heeft een aantal grenzen aangereikt: zij heeft onder meer geoordeeld dat bij de beoordeling van cumulatieve effecten geen rekening hoeft te worden gehouden met mogelijkheden die bestemmingsplannen bieden maar waarvoor eerst nog Nbw-vergunningen nodig zijn. Ook hoeft geen rekening te worden gehouden met alle stikstof die feitelijke nog niet wordt gedeponeerd maar die bedrijven zonder nadere toestemming op grond van de Nbw 1998 nog wel kunnen gaan deponeren.

     

     

     

    lees verder
  • 10 september 2015

    Advocaat-generaal: vergoeding van ten behoeve van woningbouw onteigende grond baseren op bestemmingsplan dat woningbouw mogelijk maakt.

    door: Joost Hoekstra

    Op vrijdag 4 september jl. heeft advocaat-generaal mr. J.C. van Oven belangrijke conclusies genomen in twee verschillende onteigeningsprocedures. In deze procedures staat de vraag centraal of bij de waardering van grond met een woningbouwbestemming, rekening moet worden gehouden met het bestemmingsplan dat die woningbouw mogelijk maakt. In de onteigeningspraktijk werd reikhalzend naar deze conclusies uitgekeken. De advocaat-generaal – een onafhankelijk adviseur van de Hoge Raad – heeft deze vraag bevestigend beantwoord.

     

    lees verder
  • 22 mei 2015

    Kostenverhaal op grond van de Wet Bodembescherming

    door: Joost Hoekstra

    Artikel 75 lid 1 Wet bodembescherming (“Wbb”) bepaalt dat de Staat de door gemaakte kosten van onderzoek en sanering kan verhalen op degene door wiens onrechtmatige daad de bodemverontreiniging is ontstaan. Ook gemeenten en provincies hebben dit verhaalsrecht, wanneer zij deze kosten voor hun rekening hebben genomen of wanneer de Staat niet tot kostenverhaal overgaat.

    lees verder
  • 28 april 2015

    PAS-programma treedt op 1 juli 2015 in werking

    door: Christine Visser

      

     

     

     

     

    De kogel is door de kerk; er liggen eindelijk bestuurlijke afspraken over de vaststelling van het Programma aanpak stikstof 2015-2021 (PAS-programma). Staatssecretaris Dijksma heeft de Tweede Kamer laten weten dat het de bedoeling is dat het PAS-programma op 15 juni a.s. wordt vastgesteld en per 1 juli a.s. in werking treedt.  

    De vaststelling van het PAS-programma heeft veel meer tijd gekost dan voorzien (zie ook mijn vorige blog) en nog altijd spelen er veel vragen rond het PAS-programma. Een ding staat wel vast en dat is dat het PAS-programma aanzienlijke gevolgen heeft voor  industrie en landbouw die in of in de buurt van Natura 2000-gebieden activiteiten ondernemen. Ook overheden zullen te maken krijgen met (de uitvoering van) het PAS-programma. In deze blog wordt op hoofdlijnen een aantal belangrijke wijzigingen waar het PAS-programma voor zorgt (onder meer op het terrein van vergunningverlening) op een rij gezet.

    lees verder
  • 23 april 2015

    De bankgarantie: voorwaarden voor betaling onder de garantie

    Matthijs van Leeuwen

    In de (bouw)praktijk is de bankgarantie een veelvoorkomend fenomeen. Zo kennen de Uniforme Administratieve Voorwaarden 2012 in paragraaf 43a expliciet de mogelijkheid voor de opdrachtgever om van de aannemer te bedingen dat deze zekerheid stelt in de vorm van een bankgarantie (gelijk aan 5% van de aanneemsom). Een vergelijkbare bepaling is te vinden in paragraaf 38 van de Uniforme Administratieve Voorwaarden voor Geïntegreerde Contractvormen 2005 (UAV-GC-2005).

     

    lees verder
  • 12 maart 2015

    Asbestdaken: verboden in 2024, verwijderen na 1 januari 2016?

    Simon Tichelaar

    Op 2 maart jl. heeft de ministerraad besloten dat asbestdaken vanaf 1 januari 2024 verboden zijn. Particulieren, bedrijven en (overheids)instellingen die na 2024 nog asbestdaken in bezit hebben, moeten die daken verwijderen. Zo niet, dan kan het bevoegd gezag door middel van een last onder dwangsom of bestuursdwang bewerkstelligen dat de asbestdaken alsnog op kosten van de eigenaar worden verwijderd. Het is derhalve zaak asbestdaken vóór 2024 te verwijderen. Dit geldt temeer, omdat het ministerie van Infrastructuur en Milieu (IenM) vanaf 1 januari 2016 een subsidieregeling in het leven zal roepen voor de verwijdering van asbestdaken. Voor die subsidieregeling is minimaal 75 miljoen euro beschikbaar.

    Het verbod op asbestdaken roept een aantal belangrijke vragen op. Zo is het bijvoorbeeld de vraag welke daken precies onder het verbod vallen, of er ook een verplichting kan bestaan om asbestdaken al ruim voor 2024 te verwijderen en welke voorwaarden er gelden om aanspraak te kunnen maken op de subsidieregeling. In deze blog ga ik op deze vraag in.

    lees verder
  • 19 januari 2015

    Exploitatieovereenkomst en kostenverhaal op grond van artikel 42 WRO (oud) Van Uden via Veere, Warmond en Beuningen naar Reusel-De Mierden

    door: Joost Hoekstra

    Ondanks dat de Wet ruimtelijke ordening al weer ruim zesenhalf jaar geleden in werking is getreden, worden er nog steeds met enige regelmaat interessante uitspraken gewezen over artikel 42 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna “WRO (oud)”). Zo ook door de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2014:3532) op 5 december 2014.

    De zaak draaide om een exploitatieovereenkomst, waarin de gemeente Reusel-De Mierden een exploitatiebijdrage van ene Michielse had bedongen. Daarbij had de gemeente de bepalingen van de exploitatieverordening niet in acht genomen. De Hoge Raad oordeelt dat deze exploitatieovereenkomst nietig is wegens strijd met de openbare orde. Dit is in lijn met vaste rechtspraak. Uit dezelfde vaste rechtspraak volgt dat de gemeente in een dergelijk geval niet altijd “naar haar geld kan fluiten”. De door de gemeente op basis van de exploitatieovereenkomst verrichte prestatie – in dit geval: het aanleggen van bepaalde voorzieningen van openbaar nut op de grond van Michielse – dient namelijk gewaardeerd te worden op de waarde daarvan in het economisch verkeer (hierna: “de marktwaarde”). Deze, aan de gemeente te vergoeden marktwaarde wordt begrensd door de wettelijke beperkingen, die zijn gesteld aan de omvang van de te verhalen kosten. Het arrest gaat nader in op de te volgen waarderingsmethoden. Hoewel het arrest handelt over een “oud” wettelijk regime, is het zeker ook van betekenis voor de hedendaagse praktijk.

    lees verder
  • 07 januari 2015

    Amsterdams erfpachtstelsel: naar eeuwigdurende erfpacht

    door: Simon Tichelaar

    Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam heeft op 20 november jl. de uitgangspunten van haar vernieuwing van het erfpachtstelsel aangekondigd op de website van de gemeente. De plannen worden naar verwachting voor de zomer van 2016 aan de gemeenteraad van Amsterdam voorgelegd. Als de gemeenteraad instemt met de voorgestelde stelselwijziging, dan voert Amsterdam het systeem van eeuwigdurende erfpacht in. Huidige erfpachters krijgen de mogelijkheid om tijdens hun erfpachtcanonperiode over te stappen naar het nieuwe erfpachtstelstel.

    lees verder
  • 23 december 2014

    Het wetsvoorstel civielrechtelijk bestuursverbod; reden te meer om het Handelsregister te raadplegen.

    door: Sana Derksen

    Op 1 september 2014 is het wetsvoorstel “Wijziging van de Faillissementswet in verband met de invoering van de mogelijkheid van een civielrechtelijk bestuursverbod” ingediend bij de Tweede Kamer (“Wetsvoorstel”). Het wetsvoorstel biedt (onder meer) de curator de mogelijkheid om de civiele rechter te verzoeken een bestuurder van een gefailleerde rechtspersoon een bestuursverbod op te leggen.

     

    lees verder
  • 16 december 2014

    Wijziging Activiteitenbesluit milieubeheer in 2015: wat verandert er?

    door: Marinda de Smidt

    Het ontwerpbesluit tot wijzigingen van het Activiteitenbesluit in het kader van de 'vierde tranche' is op 7 juli 2014 gepubliceerd in Staatscourant nummer 17509. De wijzigingen zullen waarschijnlijk in de tweede helft van 2015 in werking treden.

    Het Activiteitenbesluit bevat algemene regels voor milieubelastende activiteiten. De gedachte achter het Activiteitenbesluit is om inrichtingen zoveel mogelijk te laten werken onder een regime met algemene regels in plaats van met een omgevingsvergunning milieu en daarmee de administratieve lasten voor bedrijven te beperken. In het Activiteitenbesluit worden drie typen inrichtingen onderscheiden: A (niet meldingsplichtig), B (meldingsplichtig) en C (omgevingsvergunning milieu). In het geval van type C inrichtingen geldt dat zij zich moeten houden aan de voor hen van toepassing zijde algemene regels plus de voorschriften van hun omgevingsvergunning milieu.

    lees verder
  • 09 december 2014

    Gemeenten en woonruimteverdeling, wat verandert er per 1 januari 2015?

    door: Joost Hoekstra

    Op 1 januari 2015 treedt de Huisvestingswet 2014 in werking. De belangrijkste wijziging van de Huisvestingswet 2014 ten opzichte van de oude Huisvestingswet (uit 1993) is dat gemeenten voortaan alleen nog mogen sturen in de woonruimteverdeling via een huisvestingsverordening. De Huisvestingswet 2014 sluit de privaatrechtelijke weg (verder) af. Afspraken over woonruimteverdeling in overeenkomsten met ontwikkelaars of convenanten met woningcorporaties lijken derhalve hun langste tijd te hebben gehad.

    lees verder
  • 20 november 2014

    Het devies bij dreigend verval van bouwmogelijkheden: onderneem actie en reken niet op een tegemoetkoming in de planschade

    door: Marinda de Smidt

    Het devies bij dreigend verval van bouwmogelijkheden: onderneem actie en reken niet op een tegemoetkoming in de planschade.

    Als door een wijziging van het bestemmingsplan de bouwmogelijkheden op een bepaald perceel worden beperkt ten opzichte van de huidige situatie, zal de eigenaar van het perceel veelal schade lijden doordat het perceel in waarde daalt. Dit wordt directe planschade genoemd. De eigenaar kan dan het college van burgemeester en wethouders verzoeken om een tegemoetkoming in de planschade. Een dergelijk verzoek wordt vaak geweigerd, omdat de eigenaar de bouwmogelijkheden onder het oude bestemmingsplan alsnog had kunnen benutten, maar dat niet heeft gedaan.

     

    lees verder
  • 18 november 2014

    Bevolkingskrimp onvoorziene omstandigheid

    door: Simon Tichelaar

    Met enige regelmaat trachten ontwikkelaars samenwerkingsovereenkomsten met gemeenten geheel of gedeeltelijk te (laten) ontbinden met het argument dat de economische crisis is aan te merken als een onvoorziene omstandigheid die maakt dat de samenwerkingsovereenkomst niet ongewijzigd in stand kan blijven (artikel 6:258 BW). Dit argument wordt blijkens de rechtspraak slechts bij hoge uitzondering aanvaard. Naar de huidige stand van het recht dragen dergelijke overeenkomsten naar hun aard een speculatief karakter, zodat risico’s die zich voordoen, als normale ondernemersrisico’s voor ontwikkelaars moeten worden beschouwd. Dit geldt ook geldt voor de huidige economische crisis. Een enkele keer slaagt een beroep van een ontwikkelaar op de economische crisis. Zie bijvoorbeeld een uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland, waarbij nadrukkelijk de kanttekening moet worden gemaakt dat in die zaak een specifieke contractuele regeling voorzag in situatie van veranderde marktomstandigheden. Het ging dus niet om een beroep op artikel 6:258 BW. Tegen de achtergrond van de vaste rechtspraak is het dan ook opvallend te noemen dat de Rechtbank Gelderland in een uitspraak van 9 april 2014 tot de conclusie komt dat bevolkingskrimp in de Achterhoek voor de desbetreffende gemeente wél kon worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid die maakte dat de samenwerkingsovereenkomst met de projectontwikkelaar niet ongewijzigd in stand kon blijven.

     

    lees verder
  • 10 november 2014

    PAS-programma niet in werking voor medio 2015?

    door: Christine Visser

      

     

     

     

     

     

    De laatste tijd wordt hard gewerkt aan het Programma Aanpak Stikstof ("PAS-programma"). Het PAS-programma moet er voor zorgen dat stikstofbelasting op natuurgebieden vermindert en tegelijkertijd ruimte bieden voor nieuwe economische ontwikkelingen. Er wordt al lang – en met smart – gewacht op het PAS-programma; de hoop is dat hiermee de vastgelopen vergunningverlening weer wordt vlot getrokken. Twee recente documenten met betrekking tot de PAS verdienen aandacht; de (kritische) beleidsstudie van het PBL en de brief van de Staatssecretaris van Economische Zaken aan de Tweede Kamer over het tijdpad. 

    lees verder
  • 27 oktober 2014

    (Tijdelijke) transformatie van gebouwen: vereenvoudiging op komst!

    door: Joost Hoekstra

    Per 1 november a.s. treedt een belangrijke wijzing van het Besluit omgevingsrecht (“Bor”) in werking. Deze wijziging voorziet – onder meer – in een kortere procedure voor tijdelijke afwijkingen van bestemmingsplannen. De achtergrond van de wijziging van het Bor is het permanent maken van de Crisis- en herstelwet. Het (tijdelijk) anders benutten ofwel het transformeren van gebouwen, zoals leegstaande kantoren, wordt hiermee gestimuleerd.

    lees verder
  • 01 september 2014

    Omzetverlies of omrijschade? Geleden nadeel door infrastructurele maatregelen wordt niet zomaar vergoed

    door: Marinda de Smidt

    Wijzigingen regeling nadeelcompensatie bij infrastructurele maatregelen: de Beleidsregel Infrastructuur en Milieu 2014.

    Nadeelcompensatie is kort gezegd de schadevergoeding die aan de orde is bij rechtmatig overheidshandelen als gevolg waarvan iemand onevenredige schade heeft geleden. Een belangrijke categorie overheidshandelen  die vaak aanleiding geeft tot een verzoek om nadeelcompensatie betreft besluiten tot het treffen van infrastructurele maatregelen. Een bekend voorbeeld is het verkeersbesluit tot (vaak tijdelijke) afsluiting van een weg waardoor de bereikbaarheid van een bedrijf verslechtert en omzetverlies wordt geleden.   

    Voor schade als gevolg van infrastructurele maatregelen door de minister van Infrastructuur en Milieu bestaat al jaren een nadeelcompensatieregeling, de Regeling Nadeelcompensatie Rijkswaterstaat (Staatscourant 1999, nr. 172). Deze regeling is op 16 juni 2014 omgedoopt tot de ‘Beleidsregel nadeelcompensatie Infrastructuur en Milieu 2014’ (“BNIM”) en is op een paar onderdelen inhoudelijk gewijzigd (Staatscourant 2014 nr. 16584).

    lees verder
  • 15 juli 2014

    Aanpassing nodig voor contractuele cessie-en verpandingsverboden

    door: Wilfried Koster

    In overeenkomsten die in de bouw-en vastgoed worden gebruikt, komen veelvuldig bedingen voor die een verbod tot cessie of verpanding inhouden. Zo worden er in bijvoorbeeld samenwerkingsovereenkomsten vaak bepalingen opgenomen die inhouden dat de rechten uit de overeenkomst niet mogen worden verpand. Het doel daarvan is er voor te zorgen dat indien de samenwerkingspartner in financiële moeilijkheden geraakt en zijn schuldeisers tot uitwinning overgaan –met name: de uitwinning van de verpande rechten uit de samenwerkingsovereenkomst– de andere samenwerkingspartner niet plotseling(de facto) wordt geconfronteerd met een ‘nieuwe’ partner, waarmee deze verplicht zou moeten samenwerken.

    lees verder
  • 24 juni 2014

    De zorgverzekeraar en aanbesteding

    Door: Matthijs van Leeuwen

    De voorzieningenrechter van de rechtbank Zeeland – West-Brabant komt in een recent vonnis van 19 juni 2014 tot de conclusie dat zorgverzekeraar CZ een aanbestedende dienst is (een publiekrechtelijke instelling) en aldus verplicht is om haar opdrachten (boven een bepaalde waarde) Europees aan te besteden.

    Hoewel het hier om een vonnis in kort geding gaat – en dus slechts een voorlopig oordeel betreft – is het oordeel van de voorzieningenrechter opmerkelijk te noemen gelet op eerdere uitspraken van zijn collegae. (Zie bijvoorbeeld Gerechtshof Arnhem d.d. 23 januari 2012, ECLI:NL:GHARN:2012:BV1139 en voorzieningenrechter rechtbank Utrecht d.d. 30 januari 2009, ECLI:NL:RBUTR:2009:BH1418)

    lees verder
  • 22 mei 2014

    Opdrachtgever: vergeet niet af te wijken van de korting (boete) van §42 lid 2 UAV!

    Door: Angela Minderhoud

    Meestal gaat het goed, maar een enkele keer verklaart een opdrachtgever nietsvermoedend de UAV van toepassing zonder stil te staan bij §42 lid 2 UAV 2012.

    In §42 lid 2 UAV 2012 staat: “Het bedrag der kortingen wordt in het bestek bepaald. Bij gebreke van zodanige bepaling bedraagt het € 60 per dag”. In de UAV 1989 staat eenzelfde bepaling met daarin een kortingsbedrag van fl. 75 per dag.

    Voor de opdrachtgever is het van belang om een van §42 lid 2 UAV 2012 afwijkend kortingsbedrag in de aannemingsovereenkomst of in het bestek op te nemen dat aansluit bij zijn werkelijke vertragingsschade. Vergeet de opdrachtgever dat, dan wordt de opdrachtgever in het geval van te late oplevering geconfronteerd met een gefixeerd schadebedrag van slechts € 60 of fl. 75 per dag terwijl zijn werkelijk geleden schade waarschijnlijk vele malen hoger is!

    lees verder
  • 12 mei 2014

    Hoge Raad: geen herbeoordeling na ongeldigheid winnaar in geval van relatieve beoordelingssystematiek

    Door: Adrienne Geelhoed

    De Hoge Raad heeft in een arrest van 9 mei 2014  geoordeeld dat een herbeoordeling niet op zijn plaats was nadat de oorspronkelijke winnaar van de aanbestedingsprocedure alsnog ongeldig bleek.

    lees verder
  • 08 mei 2014

    Verhuur aan studenten, de ‘campusclausule’

    Door: Marleen van Dijkman

    Met de huidige omvang van leegstand van kantoren stijgt de vraag naar oplossingen voor die leegstand. Aan de andere kant bestaat ook een kwantitatief en kwalitatief tekort aan studentenhuisvesting. Beleggers spelen hierop in door bestaande kantoorgebouwen te transformeren tot gebouwen geschikt voor studentenhuisvesting.

    lees verder
  • 30 april 2014

    De rol van een samenwerkingsovereenkomst bij de vaststelling van een bestemmingsplan

    door: Joost Hoekstra


    De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (“ABRvS”) wees enige tijd geleden een uitspraak over de rol van een door de gemeente met een ontwikkelaar gesloten samenwerkingsovereenkomst bij de vaststelling van een bestemmingsplan. Uit de uitspraak volgt dat de gemeenteraad inzichtelijk moet maken hoe de belangen die zijn gemoeid met het nakomen van een samenwerkingsovereenkomst zijn betrokken in de belangenafweging voorafgaande aan de vaststelling van een bestemmingsplan. Voor zover bekend is dit de eerste keer dat de ABRvS zo’n belangrijke rol toekent aan een samenwerkingsovereenkomst in een beroep tegen de vaststelling van een bestemmingsplan.

    lees verder
  • 11 maart 2014

    De SER-Ladder staat niet in de weg aan uitbreiding

    door: Simon Tichelaar

    In artikel 3.1.6 lid 2 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de zogenoemde “Ladder van duurzame verstedelijking” opgenomen. Deze Ladder staat in de praktijk beter bekend onder de naam “SER-Ladder” en moet voor een goede ruimtelijke ordening zorgen in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Concreet betekent dit dat gemeenteraden bij (bijvoorbeeld) de vaststelling van een bestemmingsplan, steeds een aantal stappen moeten doorlopen voordat zij stedelijke ontwikkelingen – zoals bijvoorbeeld woningbouw – mogelijk kunnen maken.

    lees verder
  • 10 maart 2014

    Gemeenten lopen financieel risico wanneer zij voorkeursrecht niet tijdig intrekken!

    door: Joost Hoekstra

    In een recente uitspraak heeft de Rechtbank Midden-Nederland geoordeeld dat de gemeente Bunnik een forse schadevergoeding moet betalen aan een tweetal grondeigenaren. De reden hiervoor is dat de gemeente had nagelaten om een door haar op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten (“Wvg”) gevestigd voorkeursrecht vervallen te verklaren. Hierdoor konden de eigenaren hun gronden niet leveren aan de ontwikkelaar waarmee zij een koopovereenkomst hadden gesloten. De hoogte van de schade bestaat uit het verschil tussen de koopprijs (EUR 25,-- per m²) en de agrarische prijs (EUR 6,50 per m²). Uit de uitspraak volgt een belangrijke les voor de praktijk.

    lees verder
  • 25 februari 2014

    Expliciete vermelding van verstrekkende gevolgen van een vervalbeding niet noodzakelijk

    door: Matthijs van Leeuwen

    In (bouw)contracten komt het regelmatig voor dat een vervalbeding wordt opgenomen. Een dergelijk beding is ook te vinden in paragraaf 12 lid 4 van de UAV 2012. In deze paragraaf is bepaald dat de rechtsvordering in geval van een verborgen gebrek niet ontvankelijk is indien zij wordt ingesteld na verloop van vijf of tien jaar na de dag van de oplevering dan wel de dag na het verstrijken van de onderhoudstermijn (lid 1 jo. lid 5). Vervaltermijnen kunnen niet worden gestuit . Dit betekent dat de opdrachtgever in beginsel binnen de genoemde termijnen een procedure aanhangig moet maken tegen de aannemer; doet hij dit niet dan kan hij met lege handen komen te staan. Een vervalbeding kan dus verstrekkende gevolgen hebben.

    lees verder
  • 04 februari 2014

    Nieuwe notitie administratieve onteigeningsprocedure voor overheden: de belangrijkste wijzigingen op een rij

    door: Joost Hoekstra

    Rijkswaterstaat heeft op 14 januari 2014 een nieuwe notitie uitgebracht met aandachtspunten en aanbevelingen voor overheden die een administratieve onteigeningsprocedure willen starten. De notitie is grotendeels een herhaling van de vorige notitie (van 12 december 2012), maar bevat enkele nieuwe onderdelen. 

     

    lees verder
  • 03 februari 2014

    Eerste uitspraak over de status van een advies van de Commissie van Aanbestedingsexperts

    door: Adrienne Geelhoed

    Voorzieningenrechter Rechtbank Gelderland, 24 januari 2013, ECLI:NL:RBGEL:2014:454

    Deze uitspraak is om twee redenen interessant. In de eerste plaats spreekt de voorzieningenrechter zich uit over de status van een advies van de Commissie van Aanbestedingsexperts. In de tweede plaats komt de motiveringsverplichting voor de keuze van gunning op laagste prijs in plaats van op economisch meest voordelige inschrijving (hierna: "emvi") aan de orde.

     

     

    lees verder
  • 27 januari 2014

    Gevolgen voor verhuurders nieuwe Warmtewet

    door: Marleen van Dijkman

    Warmtewet per 1 januari 2014
    Vanaf 1 januari 2014 geldt de Warmtewet. Het is van groot belang dat verhuurders nagaan of de Warmtewet op hen van toepassing is, met name omdat de Autoriteit Consument en Markt (ACM) -zoals hierna zal blijken- bevoegd is om behoorlijke sancties op te leggen in geval van niet naleving van de Warmtewet.

    De Warmtewet beoogt – kort gezegd – consumenten en kleine zakelijke afnemers van warmte (met een aansluiting van maximaal 100 kW) te beschermen en betrouwbare levering van warmte tegen redelijke voorwaarden en met inachtneming van een goede kwaliteit van dienstverlening te bevorderen. De wetgever heeft dit noodzakelijk geacht omdat voornoemde afnemers vaak afhankelijk zijn van één leverancier die het warmtenet beheert. Deze leverancier heeft daardoor een monopoliepositie.

     

    lees verder
  • 24 december 2013

    Nationale rechter dient zich te conformeren aan een voorlopig oordeel EC over de vraag of sprake is van een steunmaatregel

    Door: Adrienne Geelhoed

    De afgelopen jaren speelt het staatssteunargument in rechterlijke procedures steeds vaker een belangrijke rol. Voor een steunontvangende partij kan een geslaagd beroep grote consequenties hebben. Vaak wordt (bijvoorbeeld door een concurrent) voor de nationale rechter betoogd dat een maatregel van een nationale overheid een steunmaatregel in de zin van artikel 107 Verdrag tot Werking van de Europese Unie (‘VWEU’) betreft, die ten onrechte niet bij de Europese Commissie (‘EC’) is aangemeld. Op grond van artikel 108 lid 3 VWEU dienen steunmaatregelen namelijk te worden gemeld bij de EC, die vervolgens de maatregel beoordeelt op verenigbaarheid met het VWEU. Totdat de EC een oordeel over de verenigbaarheid heeft gegeven, mag de steunmaatregel niet ten uitvoer worden gebracht (‘standstill-periode’).

    lees verder